上網(wǎng)賺錢(qián)的項(xiàng)目,長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)洼地正被填平，&剛需圣城&神話(huà)覆滅

摘要： 天下的剛需購(gòu)房者心中，有一座配合的“圣城”——長(zhǎng)沙?！伴L(zhǎng)沙收入漲幅跑贏房?jī)r(jià)”的新聞喜大普奔地在這兩天火遍全網(wǎng)。在我們的知識(shí)中，“收入漲幅跑贏房?jī)r(jià)”這事，想都不敢想。但最近的調(diào)查講述...

天下的剛需購(gòu)房者心中，有一座配合的“圣城”——長(zhǎng)沙。

“長(zhǎng)沙收入漲幅跑贏房?jī)r(jià)”的新聞喜大普奔地在這兩天火遍全網(wǎng)。

在我們的知識(shí)中，“收入漲幅跑贏房?jī)r(jià)”這事，想都不敢想。但最近的調(diào)查講述顯示，這件不可能的事，長(zhǎng)沙做到了！這讓長(zhǎng)沙在購(gòu)房者心中的光環(huán)更閃灼。

其他都會(huì)的剛需族都在羨慕長(zhǎng)沙人。長(zhǎng)沙人卻并不完全認(rèn)同“低房?jī)r(jià)的是一種幸?！钡恼f(shuō)法。

長(zhǎng)沙嚴(yán)苛的調(diào)控也帶來(lái)了愈發(fā)顯著的衡宇質(zhì)量問(wèn)題、拍地價(jià)錢(qián)團(tuán)體最先上漲等。調(diào)控措施似乎正在釀成長(zhǎng)沙的“灰犀?！?。

更主要的是，我們發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)洼地正在縮小、消逝。

這世間，終究沒(méi)有永遠(yuǎn)的價(jià)錢(qián)洼地。

收入跑贏房?jī)r(jià)，長(zhǎng)沙做到了！

一個(gè)房產(chǎn)研究員的《2020新一線(xiàn)都會(huì)棲身講述》讓長(zhǎng)沙火了起來(lái)。

在這個(gè)講述里，長(zhǎng)沙2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入55211元，同比增進(jìn)8.7%；而2019年長(zhǎng)沙二手房成交均價(jià)11063元/平方米，同比下降3.6%，收入漲幅顯著跑贏房?jī)r(jià)。

另外一個(gè)主要的指標(biāo)也證實(shí)了長(zhǎng)沙的低房?jī)r(jià)。

在易居研究院《2019年天下50個(gè)典型都會(huì)房?jī)r(jià)收入比排名》講述中，排名第一的是深圳，房?jī)r(jià)收入比跨越35，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比為6.4，在50個(gè)都會(huì)中排名最末。

房?jī)r(jià)收入比，簡(jiǎn)樸明白就是一個(gè)普通人不吃不喝依賴(lài)事情收入若干年能夠買(mǎi)得起所在都會(huì)的屋子。一個(gè)深圳的普通家庭，需要35年才氣買(mǎi)得起一套屋子；而對(duì)于長(zhǎng)沙家庭而言，買(mǎi)套屋子僅需不到7年時(shí)間。

房?jī)r(jià)收入比的合理局限，一樣平常為5.46~7.29。在天下，這個(gè)指標(biāo)的平均數(shù)是13，一二線(xiàn)都會(huì)中僅長(zhǎng)沙處于合理局限內(nèi)。

要知道，在武漢、長(zhǎng)沙、合肥、鄭州、太原、南昌這6個(gè)中部地區(qū)的省會(huì)都會(huì)中，長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名第二，緊追武漢。但長(zhǎng)沙新居和二手房?jī)r(jià)錢(qián)均1萬(wàn)出頭 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于武漢1萬(wàn)9的均價(jià)，雙雙處于墊底位置。

在天下剛需族飽受高房?jī)r(jià)壓力，北上廣深動(dòng)輒幾萬(wàn)，甚至十幾萬(wàn)每平的靠山下，長(zhǎng)沙的低房?jī)r(jià)，是一股清流。

以是，長(zhǎng)沙人民似乎很幸福的樣子

這些看起來(lái)良性循環(huán)的功效，到底是怎么形成的？又真的可能會(huì)保持下去嗎？解答這個(gè)問(wèn)題之前，我們要先看下長(zhǎng)沙政府與炒房客之間有過(guò)的斗爭(zhēng)。

涌入長(zhǎng)沙的炒房團(tuán)們，都履歷了什么？

2015、2016年，一股妖風(fēng)從一線(xiàn)都會(huì)吹到了“四小龍”，又吹到了長(zhǎng)沙鄭州等省會(huì)都會(huì)。

這幾條龍劃分是：南京、合肥、蘇州、廈門(mén)。

2016年，這時(shí)刻的長(zhǎng)沙也是房?jī)r(jià)洼地。

那時(shí)，中部6省中，合肥最高，均價(jià)已經(jīng)到12000元一平；武漢11900一平跟合肥相差無(wú)幾；鄭州約10000元每平；南昌9000元每平，太原的均價(jià)也已經(jīng)到了8100元。

2016年，中部6省會(huì)房?jī)r(jià)對(duì)比。

而長(zhǎng)沙的樓市均價(jià)還在6600元左右。實(shí)在，長(zhǎng)沙與合肥的經(jīng)濟(jì)實(shí)力差不多，然則樓市均價(jià)只有合肥的一半。

這樣懸殊的差異下，長(zhǎng)沙的樓市也被點(diǎn)燃。合肥在四小龍行情中漲了一輪，投資客把眼光投向了長(zhǎng)沙，長(zhǎng)沙天經(jīng)地義地成了承接合肥行情和合肥過(guò)來(lái)的炒房客。

隨著從合肥到長(zhǎng)沙的炒房客越來(lái)越多，開(kāi)發(fā)商和中介試圖聯(lián)手把長(zhǎng)沙生長(zhǎng)成第五條龍。

很快，他們針對(duì)掀起合肥這輪行情的“合肥炒房團(tuán)”，開(kāi)發(fā)出了“雙城聯(lián)動(dòng)”計(jì)謀：合肥的投資客想要去長(zhǎng)沙看房，放置專(zhuān)車(chē)接送，包吃包住。若是成交了，來(lái)往車(chē)輛住宿用度免，若是沒(méi)有成交，投資客需要自己負(fù)擔(dān)這些用度。

在價(jià)錢(qián)洼地的吸引下，合肥炒房團(tuán)大量涌入長(zhǎng)沙。湘江邊上的樓市熱潮，由此而起。

合肥炒房團(tuán)曾一次性買(mǎi)走某項(xiàng)目50套房。

在炒房團(tuán)的哄抬下，長(zhǎng)沙這個(gè)房?jī)r(jià)洼地迎來(lái)了短暫的火熱行情。最火爆的時(shí)刻，中介忙不過(guò)來(lái)，用“沒(méi)房了”推脫。但只要看房者給中介一點(diǎn)“品茗費(fèi)”，中介又神奇地“有房”了。品茗費(fèi)最高的時(shí)刻到達(dá)十幾萬(wàn)。

安徽的東邊，就是浙江和江蘇。在合肥炒房團(tuán)里，不少人操著溫州口音。

據(jù)克爾瑞長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，短短一年時(shí)間，長(zhǎng)沙新居均價(jià)從2016年年4月的6977元/平，上漲至9838元/平，同比上漲了40.99%，長(zhǎng)沙保持了幾年的“6字頭”躍至了“9字頭”。

除了來(lái)自長(zhǎng)三角地區(qū)的炒房團(tuán)，其他地區(qū)的投資客也不甘落后。

2017年頭，在北京事情的湖北人小白也追隨火熱的樓市行情把投資的眼光投向長(zhǎng)沙和重慶這兩個(gè)房?jī)r(jià)“洼地”。

上不了合肥的“車(chē)”，小白劃分在重慶和長(zhǎng)沙都投資了房產(chǎn)，小白在長(zhǎng)沙投資的是一套兩居室的屋子。

但樓市風(fēng)向在2016年底“房住不炒”提出后已經(jīng)最先悄然改變。只是，那時(shí)許多人并無(wú)知覺(jué)。

2017年5月20日，這個(gè)本應(yīng)甜蜜的日子，長(zhǎng)沙以迅雷不及掩耳之勢(shì)出臺(tái)了限購(gòu)限售政策。還沒(méi)等到房?jī)r(jià)漲起來(lái)，投資客就被套住了。

這出被稱(chēng)為“520樓市新政”的狂風(fēng)，對(duì)買(mǎi)房、買(mǎi)賣(mài)都舉行了限制：在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)置的商品住房，需取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿(mǎn)2年后方可上市買(mǎi)賣(mài)；

不到半年時(shí)間，限售時(shí)間再次延伸，限購(gòu)局限進(jìn)一步縮短。2017年9月23日，長(zhǎng)沙公布樓市新政，商品房需取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)3年后方可上市買(mǎi)賣(mài)；

調(diào)控還遠(yuǎn)未竣事。長(zhǎng)沙“史上最嚴(yán)”的調(diào)控在2018年6月25日出臺(tái)，小我私家購(gòu)置的商品房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)滿(mǎn)4年方可上市買(mǎi)賣(mài)。暫停企業(yè)購(gòu)置商品房，已經(jīng)購(gòu)置的取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)滿(mǎn)5年后方可上市買(mǎi)賣(mài)。

注重，長(zhǎng)沙這些樓市調(diào)控政策剛推出時(shí)，就足夠地強(qiáng)硬和粗暴。無(wú)論是公布前，照樣政策公布后成交的屋子，都是無(wú)差別執(zhí)行。

對(duì)已經(jīng)投資的炒房客來(lái)說(shuō)，限售比限購(gòu)加倍要命。長(zhǎng)沙的調(diào)控從2年到3年，最后到4年。如枷鎖般層層加碼，鎖死了投資客投契炒作的可能。

事實(shí)上，除了上面幾個(gè)令人影象深刻的調(diào)控措施，長(zhǎng)沙在2017年中到2019年中的兩年內(nèi)，陸續(xù)出臺(tái)了12個(gè)調(diào)控細(xì)則，從購(gòu)房資格審核、限購(gòu)政策、住宅用地“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”操作細(xì)節(jié)、住宅全裝修細(xì)節(jié)、項(xiàng)目羈系、項(xiàng)目銷(xiāo)售治理等林林總總，樓市買(mǎi)賣(mài)的方方面面都被完善掌控在調(diào)控文件中。

長(zhǎng)沙部門(mén)樓市調(diào)控文件

在長(zhǎng)沙，若是去售樓部看房，中介首先會(huì)確認(rèn)你是否具有購(gòu)房資格。有沒(méi)有買(mǎi)房資格，這決議了中介會(huì)在你身上破費(fèi)若干時(shí)間。同時(shí)，在長(zhǎng)沙做房產(chǎn)中介比其他地方都輕松，由于樓市買(mǎi)賣(mài)的每個(gè)環(huán)節(jié)，都被調(diào)控文件精致掌控，只需要根據(jù)政府部門(mén)的文件走流程即可。

小白原來(lái)打算在長(zhǎng)沙投資兩年后就賣(mài)出去賺個(gè)差價(jià)，現(xiàn)在只能繼續(xù)等下去。更糟糕的是，在長(zhǎng)沙對(duì)樓市精致調(diào)控和低房?jī)r(jià)雙重襲擊下，小白的屋子過(guò)了限售期也很難賣(mài)出去。

不幸中的萬(wàn)幸，小白買(mǎi)的是二手房，買(mǎi)賣(mài)后很快就拿到了房產(chǎn)證。由于是二手房，賣(mài)不出去至少可以放租。長(zhǎng)沙的房租價(jià)錢(qián)不高，小白的屋子也并不是時(shí)常都有人承租，屋子的月供和銀行利息讓其心疼不已，長(zhǎng)沙投資房產(chǎn)的虧損讓小白感應(yīng)絕望：“調(diào)控政策太狠了！再也不敢來(lái)長(zhǎng)沙投資房產(chǎn)了”。

人民需要怎樣的內(nèi)循環(huán)？

比小白損失更大的是那些購(gòu)置梅溪湖、金星北等片區(qū)新居的投資客。根據(jù)長(zhǎng)沙新居房產(chǎn)證的解決速率，從預(yù)售到收房再到解決房產(chǎn)證，一樣平常需要3~4年，加上取得房產(chǎn)證后的4年限售期，現(xiàn)實(shí)能夠上市買(mǎi)賣(mài)要等7-8年。

這些人收房后拿到的是毛坯新居，是否投入重金舉行裝修也是個(gè)需要鄭重權(quán)衡的問(wèn)題。不裝修難以出租，但出租也紛歧定能租出去。7、8年后，在長(zhǎng)沙這個(gè)各處都是廉價(jià)屋子的洼地，屋子能否轉(zhuǎn)手都是個(gè)大問(wèn)題。空置7、8年的話(huà)，天天的銀行利息和月供也讓投資客入不敷出。

長(zhǎng)沙不僅對(duì)外地投資客狠，對(duì)自己人也絲毫不手軟。

長(zhǎng)沙的調(diào)控政策也限制了內(nèi)陸戶(hù)籍人口的炒房可能：內(nèi)陸?yīng)毶響?hù)籍或非內(nèi)陸戶(hù)籍家庭，限購(gòu)一套商品住宅；已婚以家庭為單元限購(gòu)兩套，且取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)滿(mǎn)4年后方可購(gòu)置第2套。這樣的調(diào)控力度，遠(yuǎn)跨越某些一線(xiàn)都會(huì)。

長(zhǎng)沙的戶(hù)籍人口占了絕大部門(mén)，對(duì)戶(hù)籍人口和炒房客的周全限制，反倒讓剛需族的住房需求獲得知足。

長(zhǎng)沙2019年的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，跨越88%的屋子被首次置業(yè)人群消化，其次跨越11%的屋子被改善性購(gòu)房者消化。

雖然長(zhǎng)沙把炒房客逼到死路，對(duì)于剛需人群來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙卻是買(mǎi)房置業(yè)的“圣城”。

今年上半年，許多都會(huì)都實(shí)驗(yàn)放寬樓市限制，3月到5月，廣州等12個(gè)都會(huì)泛起“政策一日游”。雖然疫情襲擊經(jīng)濟(jì)，但長(zhǎng)沙面臨樓市的誘惑依然定力十足，一日游流動(dòng)，長(zhǎng)沙從未加入。

其中，深圳樓市在上半年履歷了妖孽的暴漲。7月，深圳被點(diǎn)名后，相關(guān)部門(mén)來(lái)到長(zhǎng)沙“取經(jīng)”。長(zhǎng)沙儼然成為“房住不炒”的“模范生”。

連深圳也要向長(zhǎng)沙取經(jīng)，這魔幻的一面讓網(wǎng)友滿(mǎn)懷期待，“不知道天下樓市會(huì)不會(huì)‘長(zhǎng)沙化’?！?/span>

然則，各個(gè)都會(huì)的運(yùn)營(yíng)者各懷心思，長(zhǎng)沙的調(diào)控模式雖效果精彩，卻不是每個(gè)都會(huì)都愿意學(xué)習(xí)。

由于，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)洼地和嚴(yán)苛的調(diào)控政策，也帶來(lái)一些不太顯著、卻真實(shí)存在的問(wèn)題。

這些問(wèn)題，若是得不到解決，恐怕會(huì)釀成長(zhǎng)沙未來(lái)生長(zhǎng)的“灰犀?！?。

限價(jià)帶來(lái)“史上最差”修建質(zhì)量

洼地最先團(tuán)體漲價(jià)

全網(wǎng)都在稱(chēng)頌長(zhǎng)沙“房住不炒”，是認(rèn)真的。

但長(zhǎng)沙部門(mén)人卻不這樣以為。

長(zhǎng)沙的調(diào)控政策展示了對(duì)剛需客的極大友善，然則，也刷新消費(fèi)者對(duì)衡宇質(zhì)量能有多差的想象力。

在長(zhǎng)沙的調(diào)控組合拳中，襲擊炒房是全方位的，其中也包羅對(duì)房企舉行限制。對(duì)于房企，長(zhǎng)沙執(zhí)行的限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、限利潤(rùn)，中小房企在這幾年險(xiǎn)些不敢拿地，生計(jì)越發(fā)難題。

2017年11月30日和2019年12月11日，長(zhǎng)沙發(fā)改委先后公布的兩則文件提出并明確，限價(jià)商品住房?jī)r(jià)錢(qián)由成本+利潤(rùn)+稅金組成，平均利潤(rùn)率為6%至8%之間。這就決議了房企在長(zhǎng)沙，最多只能賺8%的利潤(rùn)。限價(jià)措施出臺(tái)后，某大型國(guó)企開(kāi)發(fā)商華中總部從長(zhǎng)沙遷到了武漢。

“8%的利潤(rùn)率對(duì)我們中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)壓力太大，而且也需要極強(qiáng)的資金鏈，再加上早幾年外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)的入駐，更是加大了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，我們的生計(jì)更是難題了”在長(zhǎng)沙有著20余年開(kāi)發(fā)履歷的本土企業(yè)湖南高信團(tuán)體，其董事長(zhǎng)劉興躍跟逐日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾哒f(shuō)。

嚴(yán)酷限制利潤(rùn)帶來(lái)的后遺癥既隱晦又顯而易見(jiàn)——樓房質(zhì)量問(wèn)題泛濫。

例如去年，長(zhǎng)沙北辰中央公園最“硬核”的小區(qū)配套設(shè)置——用塑料布給業(yè)主畫(huà)一小我私家工湖。

網(wǎng)紅“人工湖”： 我左手修個(gè)平地橋，右手畫(huà)個(gè)塑料湖。

“塑料布人工湖”所在的小區(qū)除了人工湖稀奇“硬”，其他地方都稀奇“渣”，豆腐渣的渣。

“塑料人工”只是小區(qū)諸多問(wèn)題的冰山一角，北辰中央公園的2000多名業(yè)主組成了維權(quán)小組，整理了地下車(chē)庫(kù)漏水、滲水嚴(yán)重，小區(qū)排水設(shè)施形同虛設(shè)、天花板脫落等五大類(lèi)、16項(xiàng)問(wèn)題提交給羈系部門(mén)。

政府限制了衡宇售價(jià)后，房企都接納成本倒退的方式來(lái)做項(xiàng)目，99%的項(xiàng)目無(wú)論怎么錙銖必較，也只有8%的利潤(rùn)。

限價(jià)下，沒(méi)有了超額利潤(rùn)，也沒(méi)有了消費(fèi)者的“用錢(qián)投票”，房企的支出沒(méi)有獲得市場(chǎng)化的訂價(jià)，房企也失去了做差異化、好產(chǎn)物的動(dòng)力。不偷工減料，也許就謝天謝地了。在長(zhǎng)沙這個(gè)房?jī)r(jià)洼地，屋子雖然廉價(jià)，然則很難找到品質(zhì)過(guò)硬的樓盤(pán)。

2020年、2021年，將有大批前幾年開(kāi)工建設(shè)的限價(jià)房交付，行業(yè)里的人信誓旦旦，明年或?qū)?huì)是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的品質(zhì)災(zāi)荒元年。

長(zhǎng)沙對(duì)房?jī)r(jià)的嚴(yán)酷調(diào)控，短期來(lái)看，確實(shí)給了長(zhǎng)沙人民“小確幸”的美好生活。在整個(gè)中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)高房?jī)r(jià)、高泡沫的靠山下，長(zhǎng)沙的做法看似“民怨沸騰”。

然則行政手段過(guò)渡干預(yù)市場(chǎng)，一定會(huì)存在負(fù)面效果。那就是，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)錢(qián)的失真。長(zhǎng)沙現(xiàn)在的這種低價(jià)，放在整個(gè)中國(guó)樓市的大靠山下，就是失真的。

恒久來(lái)看，這種壓制房?jī)r(jià)的措施并不十分合理，也無(wú)法歷久維持。

值得注重的是，長(zhǎng)沙這個(gè)房?jī)r(jià)的洼地似乎正在被一點(diǎn)點(diǎn)填平。天下都會(huì)的房?jī)r(jià)沒(méi)有長(zhǎng)沙化，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)洼地卻在一點(diǎn)點(diǎn)縮小。

9月1日，樓市金九銀十的第一天，長(zhǎng)沙這個(gè)房住不炒“模范生”的樓市行情一反常態(tài)地火熱。

長(zhǎng)沙有六區(qū)一縣，這一天，長(zhǎng)沙縣的兩宗地劃分競(jìng)拍了57輪和74輪后，以溢價(jià)65%和溢價(jià)88%的價(jià)錢(qián)成交，成交樓面價(jià)劃分為4919元/平方米和5641元/平方米。

事實(shí)上，從今年4月最先，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)就一反常態(tài)的火熱，拍地一再創(chuàng)新高。土地價(jià)錢(qián)在逐步提高，與之聯(lián)動(dòng)生長(zhǎng)的，就是房?jī)r(jià)逐步上漲的歷程。

近幾日，長(zhǎng)沙毛坯限價(jià)房被刷新，長(zhǎng)沙開(kāi)福區(qū)東風(fēng)路14800元/平的限價(jià)地橫空出世，若是算上現(xiàn)在2500/平的精裝成本，真實(shí)價(jià)錢(qián)到達(dá)17300元/平。

不僅開(kāi)福區(qū)，長(zhǎng)沙各個(gè)熱門(mén)片區(qū)的限價(jià)房都被刷了新高：

洋湖從11500元/㎡升至13800元/㎡

梅溪湖從9970元/㎡升至13500元/㎡

濱江從11500元/㎡升至13400元/㎡

金星北從9700元/㎡升至11000元/㎡

開(kāi)福北從10200元/㎡升至10800元/㎡

省府紅星從9970元/㎡升至11800元/㎡

高鐵會(huì)展從9970元/㎡升至10800元/㎡

……

雖然跟其他一二線(xiàn)都會(huì)的房?jī)r(jià)相比另有一定差距，但這種差距正在縮小。

長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)漲幅在此前幾年被嚴(yán)重壓制，最近幾個(gè)月不停被刷新最高限價(jià)，這種反差讓長(zhǎng)沙人倍感恐慌。

岳陽(yáng)人菜菜計(jì)劃在長(zhǎng)沙買(mǎi)房，但她還差1年才氣擁有購(gòu)房資格?？吹阶罱L(zhǎng)沙各個(gè)片區(qū)的漲幅云云大，她憂(yōu)郁這會(huì)動(dòng)員周邊以及長(zhǎng)沙原有樓盤(pán)價(jià)錢(qián)上漲，購(gòu)房壓力驟增。

終究，價(jià)錢(qián)洼地不會(huì)永遠(yuǎn)存在，只有短暫的、相對(duì)的洼地。

長(zhǎng)沙這個(gè)房?jī)r(jià)洼地、剛需圣城，最終都會(huì)被填平。