越調(diào)控越漲，首爾房?jī)r(jià)是個(gè)圈套，意在搞垮文在寅？,2020小投資網(wǎng)賺項(xiàng)目

摘要： 憑據(jù)最新新聞，停止2020年7月尾，首爾的公寓平均售價(jià)首次突破了10億韓元（合575萬(wàn)軟妹幣）的主要心理關(guān)口，特別是炙手可熱的江南，平均售價(jià)已經(jīng)突破了20億韓元（1150萬(wàn)軟妹幣）...

憑據(jù)最新新聞，停止2020年7月尾，首爾的公寓平均售價(jià)首次突破了10億韓元（合575萬(wàn)軟妹幣）的主要心理關(guān)口，特別是炙手可熱的江南，平均售價(jià)已經(jīng)突破了20億韓元（1150萬(wàn)軟妹幣），40年間增值83.5倍，遠(yuǎn)超其它物價(jià)的上漲。

根據(jù)現(xiàn)在一個(gè)家庭的平均月收入536萬(wàn)韓元（￥30820）來(lái)算，要不吃不喝16年才氣買的起一套首爾的公寓，這讓許多人感覺到絕望。

民間的怨氣已經(jīng)演化為對(duì)文在寅政府的攻擊，最近更是最先針對(duì)政府中擁有多套房產(chǎn)的官員，導(dǎo)致文在寅不得不接連撤換核心成員，暫時(shí)壓制下民間的否決聲音。

受此影響，文在寅才剛享受了幾天71%的高支持率，馬上就跌落神壇，最新的支持率已經(jīng)跌破40%，一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題眼看就要成為一場(chǎng)要他命的政治危急。

這一切是怎么發(fā)生的呢？在查閱了大量的數(shù)據(jù)和資料后，我發(fā)現(xiàn)了一些差別尋常的信號(hào)，文在寅似乎陷入了一個(gè)被人設(shè)計(jì)好的圈套，在打一場(chǎng)不能能贏得的戰(zhàn)爭(zhēng)！

固然，這只是我的一個(gè)推測(cè)，但你們知道的，我不會(huì)做沒(méi)有憑據(jù)的推測(cè)，看完后你自己做判斷。

首先，為什么房?jī)r(jià)越調(diào)控越漲呢？

這個(gè)原理說(shuō)破了著實(shí)很簡(jiǎn)樸，就是人們的預(yù)期（房?jī)r(jià)會(huì)漲）加上大量廉價(jià)的錢。

我們可以試想一下這么一個(gè)場(chǎng)景：在一座山上坐落著一家央行，在山下有大大小小許多池子，對(duì)照典型的好比房地產(chǎn)市場(chǎng)，股市等等，當(dāng)央行放水的時(shí)刻，水就奔流而下，哪邊池子接的水多，漲價(jià)也就越兇。

中韓人民情形有點(diǎn)類似，都喜歡買屋子，不太喜歡炒股，也就是說(shuō)往房地產(chǎn)的渠道對(duì)照寬，而且對(duì)照通暢，而去股市的渠道就對(duì)照細(xì)，中心另有堵塞的地方，其它的投資途徑不多，跟房地產(chǎn)比起來(lái)只能算是小水坑。

韓國(guó)的股市總也不漲，直到最近央行放水才啟動(dòng)

現(xiàn)在突然蹦出來(lái)一小我私家，說(shuō)不許往房地產(chǎn)的池子里蓄水了，可是山上央行還在一直的放水，于是他決議堵池子，可是不管他怎么堵，這些水都能找到裂縫流進(jìn)來(lái)，而且由于池子太大了，他堵了這邊，那里又漏了，真是左支右絀。

以上只是一個(gè)簡(jiǎn)樸的比喻，但也許說(shuō)明晰文在寅面臨的逆境。

事情至少得追溯到前任總統(tǒng)，2014年7月，為了提振低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，樸槿惠推出了一系列組合大招，包羅降低1個(gè)點(diǎn)的房產(chǎn)購(gòu)置稅（從2-4%到1-3%），以及放松對(duì)抵押貸款的要求。

在這一塊，韓國(guó)政府最常用的兩個(gè)手段，一個(gè)是LTV（Loan To Value），貸款占房產(chǎn)總價(jià)的比例，另一個(gè)就是DTI（Debt To Income），月還款占收入的比重，調(diào)整后，在大首爾都市圈，貸款可以到7成，還款額可以到月收入的6成。

這些措施激活了民間的投契氣氛，那時(shí)韓國(guó)盛行子彈貸，這是一種3年內(nèi)的短期貸款，貸款人只要還利息，本金等限期竣事時(shí)一次性清償。

對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)，子彈貸的利益就是杠桿異常高，只需要支出一點(diǎn)微薄的利息，然后等三年賣出房產(chǎn)贏利，或者是做再貸款，也就是根據(jù)房產(chǎn)最新估值做一個(gè)新的貸款條約，若是樓價(jià)上漲，就能貸出更多的錢，簡(jiǎn)直是一本萬(wàn)利的生意。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，那時(shí)子彈貸能占到所有小我私家貸款的80%以上。

而另外一種在樸槿惠時(shí)代流行起來(lái)的投資方式叫“缺口投資”，這和韓國(guó)一種獨(dú)占的歷久租約條約（Jeonse）有關(guān)，一樣平常是2年，租客一次性繳納巨額的押金，金額為房產(chǎn)價(jià)值的50%到80%，這押金和房?jī)r(jià)的差距就稱為缺口。

到租約竣事時(shí)，房東全款退回押金，相當(dāng)于租客給房東提供了一筆2年的無(wú)息貸款，利益就是不用交房租。

投契客從中發(fā)現(xiàn)了絕佳的機(jī)遇，甚至可以不花一分錢就把屋子買下來(lái)。

我們用一個(gè)例子來(lái)說(shuō)明，假設(shè)某房產(chǎn)價(jià)值100萬(wàn)美元，租客以Jeonse方式承租下來(lái)，一次性交了80萬(wàn)美元押金，投契客就會(huì)找房東談，若是房東愿意賣房，投契客只要出20萬(wàn)美元就能買下屋子，租約到期時(shí)投契客要送還租客80萬(wàn)押金，這相當(dāng)于首付只有2成，外加一筆80萬(wàn)的2年無(wú)息貸款，比從銀行貸款劃算多了。

就算這首付的20萬(wàn)，也可以通過(guò)貸款獲得（有專門的產(chǎn)物），利率并不高，這樣就真正做到空手套白狼。

這些亂象助推了本就處于高位的家庭欠債，成為埋藏在金融圈的一顆炸彈，沒(méi)有爆炸的原因是房?jī)r(jià)另有上漲空間，這是整個(gè)游戲得以維系下去的要害。

不外出來(lái)混的，早晚要還，搞不好就整出個(gè)韓國(guó)版的次貸危急?？墒菫榱私?jīng)濟(jì)，樸槿惠顧不了那么多了，要還就讓下任來(lái)還吧！

民間已經(jīng)饑渴難耐，下面就差放水了，而樸槿惠手上有張王牌：韓國(guó)央行！

憑據(jù)2013年加州大學(xué)對(duì)89家央行獨(dú)立性的觀察，韓國(guó)央行排名65位，基本沒(méi)有獨(dú)立性可言。

實(shí)際上，韓國(guó)總統(tǒng)不僅可以任命央行總裁和錢幣政策委員會(huì)的董事，連國(guó)會(huì)都無(wú)權(quán)否決，而且也可以直接干預(yù)央行的錢幣政策。

2014年頭，樸槿惠提名李柱烈擔(dān)任央行總裁，可以說(shuō)，李柱烈就是樸槿惠的人，對(duì)她言聽計(jì)從。

8月，韓國(guó)央行正式拉開了放水的閘門，在短短兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)延續(xù)降息兩次，而且大幅提高了基礎(chǔ)錢幣的投放。

基礎(chǔ)錢幣經(jīng)由銀行系統(tǒng)的放貸之后會(huì)發(fā)生數(shù)倍于自身的廣義錢幣，也就是常說(shuō)的M2，M2除以基礎(chǔ)錢幣的值就叫做錢幣乘數(shù)，它直接反映了錢幣創(chuàng)作的效率。

在中國(guó)，這個(gè)值在6左右，也就是央行每印出一塊錢，廣義錢幣就會(huì)增添6塊錢。而在韓國(guó)，最新的錢幣乘數(shù)是15。

央行可以通過(guò)調(diào)治存款準(zhǔn)備金率來(lái)控制錢幣乘數(shù)，理論上限就是準(zhǔn)備金率的倒數(shù)。

而韓國(guó)歷久執(zhí)行超低的準(zhǔn)備金率，這是央行官網(wǎng)上宣布的最新值，可以想象，樸槿惠時(shí)代的準(zhǔn)備金率應(yīng)該和這個(gè)相差無(wú)幾。

低息+低準(zhǔn)備金率+超發(fā)錢幣，這相當(dāng)于給病態(tài)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)行插管打雞血，一時(shí)做一時(shí)爽，哪管死后洪水滔天。

樸槿惠在韓國(guó)家庭欠債累累的靠山下，繼續(xù)選擇了加杠桿的梭哈之旅，效果顯著，之后，韓國(guó)家庭債務(wù)加速飆升，同比增速歷久處于兩位數(shù)。

到17年底，韓國(guó)的家庭欠債規(guī)模到達(dá)1450萬(wàn)億韓元（￥8.34萬(wàn)億），快要是可支配收入的2倍，在全世界壓倒一切，在亞洲排第二沒(méi)人敢說(shuō)第一。

微信怎么賺錢,人民需要怎樣的內(nèi)循環(huán)？

更令人震驚的是，昔時(shí)M2才2528萬(wàn)億（￥14.536萬(wàn)億），也就是說(shuō)，57%的錢都是韓國(guó)家庭憑實(shí)力借出來(lái)的，而其中又有50%-70%是住房按揭貸款。

這樣稍微換算一下，就知道按揭占到廣義錢幣的3到4成，若是再算上房地產(chǎn)商和上下游行業(yè)，說(shuō)韓國(guó)一半以上的錢在樓市一點(diǎn)也不夸張！

就這樣，樸槿惠把韓國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)徹底綁死，然后推到懸崖邊，文在寅繼續(xù)的就是這么一個(gè)局勢(shì)，稀罕的是，他已經(jīng)在懸崖邊倘佯三年了，能不掉下來(lái)已經(jīng)算是個(gè)事業(yè)。

著實(shí)我對(duì)照迷的一件事是文在寅繼任這三年多以來(lái)，一直沒(méi)有對(duì)央行做出大動(dòng)作，甚至機(jī)遇送上門都不要。

2018年頭，李柱烈第一任期竣事，他可是樸槿惠的人，可文在寅不知哪根筋搭錯(cuò)了，照樣基本沒(méi)有意識(shí)到問(wèn)題的癥結(jié)所在，他不僅沒(méi)有換上自己的心腹，還繼續(xù)提名李柱烈，使得他成為40多年來(lái)首位連任的總裁。

效果超級(jí)寬松的錢幣政策得以維持，而且受本次疫情影響，央行順勢(shì)把利率降到地板上，又最先玩命印錢。

雖然這是全球央行的尺度動(dòng)作，然則韓國(guó)的情形很特殊，李柱烈不應(yīng)該不清楚這對(duì)樓市的影響，在水量加大的情形下，7月份首爾公寓漲幅又破了歷史記錄。

這相當(dāng)于把文在寅放到火上烤。

我一樣平常不愿意信賴陰謀論，但現(xiàn)在卻不能不往這方面想，文在寅一直被人詬病不懂經(jīng)濟(jì)，那么他完全有可能被李柱烈牽著鼻子走，為的就是讓他頂在前面背鍋。

固然，我并沒(méi)找到實(shí)錘的證據(jù)，列位小伙伴可以選擇性的吸收。

下面我們簡(jiǎn)樸回首下文在寅在沒(méi)有央行支持的情形下對(duì)樓市投契提議的史詩(shī)級(jí)的沖鋒。

文在寅的思緒是，把都會(huì)劃分為三種區(qū)域，過(guò)熱，投契和調(diào)整區(qū)，然后以最兇猛的政策壓制過(guò)熱區(qū)，襲擊投契區(qū)，然則起勁三年下來(lái)，過(guò)熱和投契區(qū)卻越打越多。

• 2017年8月，他將首爾所有25個(gè)區(qū)都列為過(guò)熱區(qū)，實(shí)行最嚴(yán)酷羈系。

包羅對(duì)擁有兩套以上房產(chǎn)的業(yè)主征收分外的轉(zhuǎn)移所得稅。新增貸款LTV和DTI只能到40%，也就是貸款只能4成，還款不能超過(guò)收入的4成。而且，一個(gè)家庭只能貸款一次。

這輪史上最嚴(yán)肅調(diào)控效果立竿見影，房?jī)r(jià)被暫時(shí)停止住了，但首爾卻是個(gè)破例，在停歇了幾個(gè)月后又最先上漲。

• 17年11月，推出五年“住房福利路線圖”，設(shè)計(jì)以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)錢向無(wú)家可歸的年輕人、新婚夫婦和低收入工薪家庭提供100萬(wàn)套出租房。

• 18年9月，大幅提高6億韓元（50.7萬(wàn)美元）以上房產(chǎn)的房產(chǎn)稅。

• 19年11月，對(duì)首爾部門過(guò)熱區(qū)域的公寓設(shè)置價(jià)錢上限。

• 20年1月，克制首爾9億韓元（76萬(wàn)美元）以上房產(chǎn)的抵押貸款。

• 20年6月，劃定任何在過(guò)熱或投契區(qū)通過(guò)貸款購(gòu)置公寓的小我私家，都必須在6個(gè)月內(nèi)遷入該地址。而不管房產(chǎn)價(jià)值若何，購(gòu)房者都要向政府講述資金來(lái)源。另外，通過(guò)缺口投資貸款買入房產(chǎn)的，必須馬上清償貸款。

可以看到，以上的許多政策已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一個(gè)正常市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體應(yīng)該干預(yù)的水平，甚至比中國(guó)還要嚴(yán)，然則效果證實(shí)，這種堵的方式基本行不通。

想嚴(yán)打首爾的投契，然而投契卻向周邊地區(qū)伸張，接著又反噬首爾。想限制貸款，效果人們轉(zhuǎn)而向非銀行機(jī)構(gòu)借貸

河山交通部部長(zhǎng)前兩個(gè)月認(rèn)可，首爾的江南區(qū)的公寓成交中有72%是通過(guò)缺口投資完成的，比年頭還增進(jìn)了15個(gè)百分點(diǎn)。

另外，最近企業(yè)購(gòu)置公寓的比例也在攀升，從17年的1%到今年6月份的6.6%

固然，另有一股勢(shì)力不能忽視，就是以中國(guó)人為首的外國(guó)炒房團(tuán)，憑據(jù)韓國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)（KAB）的統(tǒng)計(jì)，從2017年到今年5月，外國(guó)人在韓國(guó)購(gòu)置了23000多套公寓，其中中國(guó)人占58%。

而外國(guó)人買房要不就用現(xiàn)金，要不就是從其它渠道融資，基本不受韓國(guó)禁貸令的限制，這又引發(fā)了韓國(guó)人的不滿，埋怨政府的政策著實(shí)是在歧視本國(guó)人。

文在寅真的是有苦說(shuō)不出，但他確著實(shí)一最先就犯了嚴(yán)重的錯(cuò)誤，低估了對(duì)手的實(shí)力！他的對(duì)手有兩個(gè)。

一個(gè)是自由市場(chǎng)中自由流動(dòng)的錢，這位選手善于以柔克剛，可以容易化解文在寅的鐵拳。

而另一個(gè)就是他的政治對(duì)手，包羅黃教安，樸槿惠，財(cái)閥甚至是央行，這位選手隱藏在暗處，以是我也搜索不出太多的資料。若是有這方面新聞的，迎接給我爆料！

總而言之，這兩個(gè)對(duì)手都異常壯大，看來(lái)這次文在寅兇多吉少！對(duì)于吃瓜群眾，接下去也有兩個(gè)看點(diǎn)：

1. 安倍已經(jīng)告退了，文在寅會(huì)步其后塵嗎？

2. 樓市會(huì)引發(fā)韓國(guó)版的次貸危急嗎？

讓我們拭目以待。

正如諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主克魯?shù)侣谒膹V告片里所說(shuō)的，我們生活在一個(gè)新鮮的時(shí)代。

這話一點(diǎn)不假，自從進(jìn)入信用錢幣時(shí)代，全球都掉入了經(jīng)濟(jì)增進(jìn)要靠印鈔和欠債來(lái)推動(dòng)的怪圈。

雖說(shuō)沒(méi)人不懂實(shí)業(yè)才是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)固生長(zhǎng)的基礎(chǔ)，然則在錢幣泛濫的靠山下，資產(chǎn)的泡沫化就是一種一定，這成為了人類社會(huì)不能逃匿的宿命。

前有日本和美國(guó)的房產(chǎn)泡沫相繼破滅，今有韓國(guó)，而這種故事注定還會(huì)繼續(xù)在全球差別的地方上演。

中國(guó)現(xiàn)在也面臨房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，不外由于我們的金融市場(chǎng)相對(duì)封鎖，而且投契民風(fēng)遠(yuǎn)沒(méi)有韓國(guó)那么夸張，因此內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)尚屬可控。

不外，中國(guó)家庭百分之七八十的資產(chǎn)都在房地產(chǎn)，可以說(shuō)房市就是中國(guó)家庭的所有，值得認(rèn)真嚴(yán)肅的看待。

也許現(xiàn)在也是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的契機(jī)，希望高層能有足夠的智慧，充實(shí)吸收日韓的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，起勁打造一個(gè)后浪也能住得起的社會(huì)。

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