淘寶網(wǎng)賺錢項(xiàng)目,囤地之王李嘉誠：捂盤最長達(dá)25年，還剩50塊地可賣

摘要： 每個(gè)地產(chǎn)投資者，都聽過李嘉誠的經(jīng)典名言：“決議房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三照樣地段?！比欢麤]有明說的是，在地段的基礎(chǔ)上，時(shí)間才是財(cái)富增值的真正神器。地產(chǎn)商若何行...

每個(gè)地產(chǎn)投資者，都聽過李嘉誠的經(jīng)典名言：

“決議房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三照樣地段?！?/span>

然而他沒有明說的是，在地段的基礎(chǔ)上，時(shí)間才是財(cái)富增值的真正神器。

地產(chǎn)商若何行使時(shí)間？在他這里，直接翻譯即是——捂盤、捂盤、捂盤。

這些天，李嘉誠成都項(xiàng)目捂盤的事，在社會上炸開了鍋。

不外，鍋可不止成都這一個(gè)。李嘉誠囤地不開發(fā)的行為，在內(nèi)地早已遍地開花。包羅北京、上海、廣州、重慶、惠州、東莞、中山等。憑據(jù)金角財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，李嘉誠的長實(shí)團(tuán)體及和記黃埔在內(nèi)地開發(fā)的項(xiàng)目，極具代表性的十多個(gè)樓盤，開發(fā)時(shí)間全都跨越10年。

其中，囤地捂盤最長的廣州黃埔御湖名邸，25年已往了，項(xiàng)目還沒開發(fā)銷售完。

囤地等升值，似乎是李嘉誠在內(nèi)地近30年來承襲的謀劃理念。

捂盤多了，也是可以成超人的。

李嘉誠被拉黑

李嘉誠應(yīng)該早就想到，自己有一天會被成都拉黑。

9月23日，成都高新區(qū)財(cái)政金融局宣布了一則關(guān)于和記黃埔地產(chǎn)成都公司的函，稱因和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司存在捂地、捂盤行為，嚴(yán)重影響區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)生長，經(jīng)研究，克制高新區(qū)金融機(jī)構(gòu)向和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司及其項(xiàng)目公司提供新增融資、貸款、克制高新區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司舉行重大資產(chǎn)重組提供輔助。

翻譯一下就是：你，李嘉誠，買了我的地，又不開發(fā)，擾亂我的市場，我生氣了?，F(xiàn)在，我要拉黑你，不借你錢、不給你融資，讓你在這里斷糧。

李嘉誠固然是不怕的。由于他在成都高新區(qū)的項(xiàng)目，在這之前就已經(jīng)賣掉了。

7月23日，長實(shí)團(tuán)體將旗下持有的南城都匯項(xiàng)目打包出售給禹州團(tuán)體，買賣總額為10.12億美元，折合人民幣約71億元。

光是這一個(gè)項(xiàng)目，長實(shí)就可獲得38.11億港元的收益，這筆收入相當(dāng)于查長實(shí)團(tuán)體去年焦點(diǎn)利潤約13%。

賣一個(gè)項(xiàng)目孝敬整年13%的利潤，錢來得容不容易？

異常容易。這簡直是空手套白狼的典型。

這塊地是李嘉誠在2004年花了21.35億拿的，首富一脫手，直接把這塊地作育成了那時(shí)的地王。這塊地就是現(xiàn)在的南城都匯項(xiàng)目。

當(dāng)初買地的時(shí)刻，內(nèi)地房價(jià)還沒騰飛，李嘉誠的拿地價(jià)只有1030元/平方米。只管那時(shí)算高價(jià)，但16年已往，當(dāng)?shù)胤績r(jià)早已飛漲。

現(xiàn)在成都樓面價(jià)已經(jīng)拉高至2萬時(shí)代，南城都匯所在的高新區(qū)新川板塊樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)20700元/平方米。漲幅靠近20倍，平均每年的漲幅就差不多靠近125%?，F(xiàn)在另有哪家房企能做到這樣的資產(chǎn)增值率？

2004年至今，南城都匯龜速銷售6期，已售出16503套屋子，總價(jià)約180億。剩余7、8兩期6750套屋子，一直未對外銷售，已是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，現(xiàn)在一次性出售贏利38億。

21.35億，16年時(shí)間翻了232%，變成了71億，利潤另有38億。

什么叫價(jià)值投資？這才是價(jià)值投資，巴菲特來了也只能心悅誠服。難怪都說地產(chǎn)暴利。

可在商言商，開發(fā)商賣一個(gè)項(xiàng)目自己很正常，可以買固然也就可以賣，成都高新區(qū)為何云云生氣？

問題的要害不是李嘉誠賣了一個(gè)項(xiàng)目，而是在經(jīng)過了16年的開發(fā)之后，這塊地現(xiàn)在還沒開發(fā)完。而李嘉誠，則拍拍屁股走人了。

當(dāng)初成都把地賣給你，可不是為了讓你轉(zhuǎn)手賺差價(jià)的啊——這，才是成都生氣真實(shí)緣故原由。

但首富想必也是不會在乎的。

2004年，已經(jīng)76歲的李嘉誠，才剛當(dāng)了4年首富。這年6月，他去汕頭大學(xué)給畢業(yè)生們做演講，看著臺下年輕的面貌，他問他們：當(dāng)你們夢想偉大樂成的時(shí)刻，你有沒有耐勞的準(zhǔn)備？

不知道臺下的畢業(yè)生心中作何感想。現(xiàn)在看來，首富的賺錢之路，早就不需要耐勞的準(zhǔn)備了。

只需要兩個(gè)步驟：買一塊地，十幾年后再賣掉。

把這個(gè)財(cái)富密碼無限復(fù)制，就可以成就一個(gè)前無古人的華人首富。

是的，捂地捂盤的行為，并不只是成都這一個(gè)盤，而是在海內(nèi)其他城市遍地開花。

怪異的生財(cái)之道

李嘉誠登頂華人首富的路，就是這樣鋪出來的。

專業(yè)一點(diǎn)說，李嘉誠的財(cái)富密碼，叫做“捂地”，就是開發(fā)商拿著手里的地塊不賣，就等著地價(jià)一個(gè)勁的上漲，價(jià)錢高了之后，賣脫手里的地塊。

這種路數(shù)，李嘉誠早就在香港屢試不爽，來到內(nèi)地之后，更是如魚得水。

只管開發(fā)商捂地的行為一直以來都被羈系部門所襲擊。

國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知中就有劃定：土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新放置使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)接納改變用途、等價(jià)置換、放置暫且使用、納入政府貯備等途徑實(shí)時(shí)處置、充分行使。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。

2010年，國土資源部宣布的《國土資源部關(guān)于貫徹落實(shí)<國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知>的通知》中提到，嚴(yán)酷執(zhí)行每宗地開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不跨越三年的劃定。嚴(yán)酷條約治理，防止發(fā)生新的閑置土地，提防開發(fā)企業(yè)“圈占”土地。

2012年國土資源部出臺《閑置土地處置設(shè)施》劃定：“未動工開發(fā)滿一年的，根據(jù)土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)。未動工開發(fā)滿兩年的，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)?！?/strong>

可以看出，國家對于開發(fā)商捂盤、捂地的行為襲擊實(shí)屬嚴(yán)肅，然則，云云嚴(yán)酷羈系之下，李嘉誠家族旗下企業(yè)，仍然能夠“慢周轉(zhuǎn)”，通過土地升值而不是賣屋子來賺取財(cái)富，緣故原由何在？

隱秘就在于，李嘉誠旗下的公司并不是沒有開發(fā)。

只要開發(fā)了一點(diǎn)，剩下的逐步動，政府部門就沒有理由收回土地。你拿他沒設(shè)施。

而李嘉誠，也就有了足夠的時(shí)間守候土地升值后，轉(zhuǎn)手賣掉。

從2013年至今，七年時(shí)間里李嘉誠頻仍出售內(nèi)地的地產(chǎn)項(xiàng)目。賣掉的地從北京到上海，再到廣州，從大連到南京，再到重慶、成都……

2015年，瞭望智庫揭曉一篇文章《別讓李嘉誠跑了》，其靠山就是李嘉誠旗下企業(yè)在內(nèi)地大肆拋售，傳言稱其要從內(nèi)地撤資。

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現(xiàn)在看來，人人可能誤會了李超人。人家未必想要馬上撤資，只是作為一個(gè)田主，在經(jīng)過了漫長的守候之后，終于到了收獲的季節(jié)。

但他的收獲不是像其余房企。其他房企像是農(nóng)民，對他們來說，屋子就像是土地上長出的麥子，他們賣的是長出來的這些麥子。李嘉誠就不一樣了，他把土地自己，看成麥子。

好比長實(shí)進(jìn)入廣州之后的第一個(gè)高端商住項(xiàng)目，也是2013年以來賣掉的第一個(gè)項(xiàng)目，廣州西城都薈。

這塊地的拿地時(shí)間是1994年，那時(shí)，歷史的車輪駛到了攻堅(jiān)要害路口，這一年，中國住房制度改革進(jìn)入新階段，屋子變成了真正意義上的商品。這一年，“恒大”這個(gè)名字還沒泛起，許家印剛剛從深圳來到廣州，自己下海干起了房地產(chǎn)。

這個(gè)外行人還在房地產(chǎn)的大門外試探的時(shí)刻，李嘉誠功成名就，已是廣州當(dāng)?shù)卣淖腺e。

西城都薈項(xiàng)目位于廣州黃沙，自從1994年被和記黃埔拿下之后，棄捐了近11年之久，直到2005年11月，才最先動工建設(shè)逸翠灣項(xiàng)目。

若是這塊地在許家印手中，他絕對不會讓它白白風(fēng)吹日曬這么多年。

但首富的眼光還不是這些厥后者能比的。

 把一塊地開發(fā)到天荒地老

一般來說，一個(gè)新的區(qū)域往往是無人消費(fèi)、也沒有響應(yīng)配套的，第一個(gè)拿地和開發(fā)的企業(yè)，不僅需要做的前期工作異常之多，即便開發(fā)了，往往也賣不上高價(jià)。

但最后一個(gè)開發(fā)的企業(yè)，則可以采眾家之所長，隨便跨越前面的所有項(xiàng)目。

李嘉誠則更絕，他常常是第一個(gè)拿地、最后一個(gè)開發(fā)。

和記黃埔拿地時(shí)，廣州地鐵一號線還在計(jì)劃之中，一切計(jì)劃都只存在于紙上，貿(mào)然開發(fā)，萬一政策更改，開發(fā)商或許就會面臨損失。1999年6月，廣州地鐵一號線正式開通運(yùn)營。又過了6年，李嘉誠才最先著手開發(fā)。

等到2008年逸翠灣項(xiàng)目入市銷售，價(jià)錢已經(jīng)高達(dá)12000元/㎡。

對于那時(shí)的廣州而言，這個(gè)價(jià)錢已經(jīng)不廉價(jià)了?？梢姡罴握\才是真正的和時(shí)間做同伙

時(shí)間，才是李嘉誠財(cái)富增值的利器。

住宅項(xiàng)目開發(fā)完了之后，作為商業(yè)配套的西城都薈則希望緩慢，直到2012年底才開業(yè)。然而，開業(yè)第二年和記黃埔就將其以5.78億元的價(jià)錢轉(zhuǎn)讓給基匯資源及摩根士丹利房地產(chǎn)基金，從而順?biāo)烀撋怼?/span>

從那之后，李嘉誠開啟了內(nèi)地賣賣賣的旅途。

而2020年以來，長實(shí)以及和記黃埔旗下項(xiàng)目，已有多處傳出即將出售的聽說。

早前，還曾傳出長實(shí)試圖出售其在北京和上海的兩處項(xiàng)目。分別是北京市朝陽區(qū)逸翠園二期項(xiàng)目和上海普陀區(qū)高尚領(lǐng)域綜合體項(xiàng)目。

逸翠園項(xiàng)目是和記黃埔2001年拿的地，整體用度約7億元，項(xiàng)目一期已經(jīng)在2005年開盤，到現(xiàn)在為止售罄，然則15年已往了，二期項(xiàng)目仍然遙遙無期。

然而，這個(gè)項(xiàng)目的房價(jià)已經(jīng)由最初拿地時(shí)的折合樓面價(jià)約1750元/平方米，漲到現(xiàn)在的約84085元/平方米。漲了47倍！

上海普陀項(xiàng)目也是云云。2006年底，長實(shí)以底價(jià)22億元競得，那時(shí)平均樓面價(jià)僅3055元/平方米，現(xiàn)在，該項(xiàng)目扔未作出售，該項(xiàng)目的估值已經(jīng)靠近200億。升值8倍！

這兩個(gè)項(xiàng)目打包一共500億?？梢韵胍?，若是這兩個(gè)項(xiàng)目一旦出售，李嘉誠的錢包又要更鼓一點(diǎn)。

這7年來，李嘉誠從內(nèi)地和香港套現(xiàn)跨越2500億元。若是京滬這兩處物業(yè)被賣掉，這個(gè)數(shù)字也許就得上升到3000億。

這幾塊地，無一例外，全都是拿地時(shí)間異常早，持有時(shí)間異常長，與此同時(shí)，房價(jià)漲幅異常高。

祖師爺照樣祖師爺，站著就把錢掙了，基本不需要費(fèi)盡心思地搞開發(fā)，搞得自己一臉灰。

被李嘉誠拿到手的地，往往就會一朝飛升，擁有了長長久久的壽命，可以自由自在地曬太陽。

只要給李嘉誠足夠的時(shí)間，理論上來說，他有可能把一塊地開發(fā)到天荒地老。

剩余50塊地，至少還能賣10年

這幾年，李嘉誠總是被嫌疑要從內(nèi)地撤資，而長實(shí)和和記黃埔又從不認(rèn)可。

今年在傳出將要出售內(nèi)地物業(yè)的新聞后，李嘉誠家族又出來辟謠，說自己在內(nèi)地另有50多個(gè)項(xiàng)目，不會撤資。

金角財(cái)經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)，在長實(shí)官網(wǎng)上，其宣布了現(xiàn)在的地產(chǎn)項(xiàng)目狀態(tài)。

在經(jīng)過了7年來的賣賣賣之后，長實(shí)團(tuán)體在內(nèi)地現(xiàn)在簡直另有約50個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。不僅云云，2020年，他們另有10個(gè)物業(yè)將要完成建設(shè)。

好比，位于廣州黃埔區(qū)的御湖名邸，第3期；位于上海的高逸尚城，第2期標(biāo)段3、第3期標(biāo)段2及第4期標(biāo)段2，另有重慶南岸區(qū)楊家山片區(qū)的御峰14號地塊（第十四棟）……

這些漫衍在廣州、上海、重慶、惠州、東莞、中山的地產(chǎn)項(xiàng)目，險(xiǎn)些全部都標(biāo)明晰，完成的只是其中的某一期，甚至是某一棟。

換句話說，這些項(xiàng)目，距離正式建設(shè)完成，另有著很長的距離。

御湖名邸就是這樣的一個(gè)“長壽”項(xiàng)目。

1995年，李嘉誠繼在廣州黃沙拿地之后，又在黃埔區(qū)拿下了一塊地，厥后開發(fā)了御湖名邸。

然而，25年時(shí)間已往了，這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在還沒開發(fā)完。其中有些物業(yè)是今年才拿到預(yù)售證的。

在廣州增城，李嘉誠家族還于2005年12月拿下一塊地，用以開發(fā)逸翠莊園項(xiàng)目。花了15年時(shí)間去建設(shè)，部門物業(yè)是2019年9月方完工，到2020年才領(lǐng)取預(yù)售證。

李嘉誠不急。和成都的南城都匯項(xiàng)目一樣，李嘉誠在這里賺的錢，并不完全是屋子，更主要的，照樣土地增值

而且，長實(shí)以及和記黃埔的現(xiàn)金流相比內(nèi)地企業(yè)要加倍豐裕。內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式，大多是通過地塊抵押獲得貸款，用貸款繳納土地出讓金，然后迅速開發(fā)、出售以回籠資金，一部門用來還貸款，一部門用來繼續(xù)買地，云云循環(huán)往復(fù)。

李嘉誠豐盛的家底，讓他們即即是持有大量土地也毫無壓力。更何況，昔時(shí)李嘉誠買地的時(shí)刻，內(nèi)地對于這個(gè)華人首富照樣很給體面的，通過一定的政策傾斜后，這些地的地價(jià)對他來說簡直是白菜價(jià)。

李嘉誠的地產(chǎn)項(xiàng)目跟他本人一樣，超長待機(jī)，耗得起。

若是根據(jù)他們這樣的開發(fā)節(jié)奏，一個(gè)項(xiàng)目花幾年時(shí)間才建一棟樓，或許等到李嘉誠的孫輩們掌權(quán)了，這些地都還沒開發(fā)完。

固然，更大的可能是，在那之前，他們已經(jīng)把地都賣出去了。50個(gè)項(xiàng)目，就算一年賣一個(gè)，也足夠賣10年了。

到時(shí)刻，李嘉誠若是還健在就應(yīng)該102歲了——和他的地產(chǎn)項(xiàng)目一樣長壽。