兼職中介,2019融資“前高后低”，2020放寬可能性不大

摘要： 引 言回首2019年，一、二季度房企融資高企，迎來小陽春，但緊接著23號文公布，針對房企各項融資渠道增強(qiáng)羈系和收緊；7月關(guān)于海外債融資政策的公布，直接導(dǎo)致下半年房企海外債融資流入規(guī)...

引 言

回首2019年，一、二季度房企融資高企，迎來小陽春，但緊接著23號文公布，針對房企各項融資渠道增強(qiáng)羈系和收緊；7月關(guān)于海外債融資政策的公布，直接導(dǎo)致下半年房企海外債融資流入規(guī)模大幅削減；同時，中央政治局集會提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段；三季度銀保監(jiān)會等部門不停重申增強(qiáng)房企融資羈系等等措施連續(xù)壓縮房企融資空間。

總結(jié)來說，2019是房地產(chǎn)行業(yè)融資艱難的一年，融資通道收窄，流動性放緩，資金面不足，多數(shù)房企泛起現(xiàn)金流壓力，最終依賴賣項目、合作開發(fā)以求生計。

目錄：

一、2019回首：整年融資“前高后低”，欠債結(jié)構(gòu)優(yōu)越企業(yè)優(yōu)勢更強(qiáng)

1、信用債：信貸窗口期短，房企融資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變

2、海外債：融資規(guī)模前高后低，欠債優(yōu)越房企更有成本優(yōu)勢

二、2020預(yù)期：年頭融資放量，但整年熱度難以延續(xù)

1、年頭融資放量，房企資金流入大幅增進(jìn)

2、2020融資政策難有放寬，加速資金回籠仍是主要手段

一、2019回首：

整年融資“前高后低”

欠債結(jié)構(gòu)優(yōu)越企業(yè)優(yōu)勢更強(qiáng)

信用債是除銀行貸款外房企主要的融資方式之一，能深切反映信貸政策和市場的轉(zhuǎn)變。海外債是企業(yè)替補(bǔ)的融資渠道之一，當(dāng)前房企都市設(shè)置一定比重的海外債，然則融資規(guī)模有限。

以下，我們將從信用債和海外債劃分說明2019年房地產(chǎn)市場的融資情形以及房企的融資顯示。

1、信用債：

信貸窗口期縮短，房企融資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變

（1）2019融資流入小幅增進(jìn)，

窗口期轉(zhuǎn)瞬即逝

2019年房企信用債刊行規(guī)?？傆?666.0億元，較2018年增進(jìn)10.9%，主要是受到2019年1月775億信用債融資規(guī)模的拉升。1月信用債刊行大增主要受兩個因素的影響，第一，2018年3季度最先，融資羈系邊際放松，降低了房企的融資難度。第二，剛履歷過2018年9月-2019年頭的償債小岑嶺，房企需要彌補(bǔ)資本金。除去1月發(fā)債規(guī)模大增的影響，2019年與2018年的融資規(guī)模相當(dāng)。

縱觀整年，房企融資劃分在小陽春時代和三季度規(guī)模高企，二季度末和四季度的融資流入均有下降。我們以為，小陽春之際延續(xù)2018年下半年的邊際改善趨勢，房企迎來信貸融資的窗口期，規(guī)模增進(jìn)，同時迎來那時土地市場的小陽春。

隨后，土地市場快速遇冷，其主要緣故原由就是23號文公布，信貸窗口收緊，5、6月融資規(guī)模顯著下降導(dǎo)致的。三季度融資規(guī)模增進(jìn)恢復(fù)的緣故原由是房企融資結(jié)構(gòu)在發(fā)生轉(zhuǎn)變，大型房企發(fā)債較多從而使規(guī)模有所增進(jìn)。

（2）房企融資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，

國企和大型房企更受益

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從前文我們可以看到，2018年頭至2019年終房企融資成本正在逐漸下降，其根本緣故原由就在于房企融資結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變，大型房企融資規(guī)模增進(jìn)且成本偏低拉低了整體的融資成本，中小房企深受融資門檻提升的緣故原由導(dǎo)致融資流入削減，成本上行。我們統(tǒng)計了YH50房企2019年信用債的融資情形，其中恒大和碧桂園融資規(guī)模居首，劃分到達(dá)200和154.5億元，平均融資成本劃分為6.17%和5.84%，相比2018年均有小幅上行，劃分提升0.37和0.09bps。

綜合來看，除綠城和首創(chuàng)融資規(guī)模相比2018年有所下降外，其他房企融資流入均有增添，且融資成本除恒大和碧桂園提升外，其他房企均有下行。我們以為，在當(dāng)前融資門檻提升的情形下，謀劃狀態(tài)優(yōu)越的大中房企更受銀行、金融機(jī)構(gòu)的青睞，更有利于獲取信貸資金流入。我們也統(tǒng)計了YH50中融資成本最低的TOP10房企，不出意料，除了萬科和世茂外，其他均是國企和央企。

融資羈系政策的連續(xù)加碼，使房企融資分化愈加顯著，大中房企和國企融資不僅便利，且成本更低，將加速行業(yè)資源整合，在中小房企融資艱難的靠山下，未來房企間并購重組逐漸成為常態(tài)。

而對于融資成本高、利潤率偏低的房企則需要小心現(xiàn)金流風(fēng)險，當(dāng)利潤率難以籠罩資金成本的時刻，企業(yè)將難以為繼。

2、海外債：

融資規(guī)模前高后低，欠債優(yōu)越房企更有成本優(yōu)勢

海外債是房企替補(bǔ)的融資方式之一，一樣平常融資流入規(guī)模有限。2019年房企海外債刊行規(guī)?？傆?91.2億元，較2018年增添85.8%；平均票面利率8.8%，較2018年上升1.6個百分點(diǎn)。縱觀整年海外債刊行情形，7月是個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，7月之前海外債的刊行量是之后的3.6倍。

因此，大部門房企實(shí)際上是在海外債用途受限之前，很好的抓住了融資窗口期。同時我們發(fā)現(xiàn)進(jìn)入2020年以來，房企刊行的海外債限期延伸，一定水平上是由于7月份房企刊行海外債只能用于歸還一年內(nèi)到期的債務(wù)的政策導(dǎo)致房企接納多量少次的方式刊行海外債。

憑據(jù)2019年YH50房企海外債融資規(guī)模TOP10來看，恒大、碧桂園和綠地的海外債融資規(guī)模均有所削減。從融資成本來看，恒大和碧桂園平均融資成本相比2018年均有提升，佳兆業(yè)、融創(chuàng)、中海、正榮的融資成本均有差別水平的下跌。與信用債差別的是，部門國企雖同樣享有低融資成本優(yōu)勢，但更多是介于公司的財政杠桿和謀劃狀態(tài)決議的。

二、2020預(yù)期：

年頭融資放量，但整年熱度難以延續(xù)

1、年頭融資放量，房企資金流入大幅增進(jìn)

2020年1月，房企迎來融資潮，尤其是海外債成為房企融資的重點(diǎn)，僅前半個月典型房企融資規(guī)模就到達(dá)69億元，跨越2019年下半年各月份房企海外債的融資規(guī)模，且債券到期限期有所延伸。另外，信用債規(guī)模也到達(dá)144.1億元，僅在8號和9號兩天融資規(guī)模就到達(dá)103.1億元。年頭，房企融資意愿強(qiáng)烈。我們以為，1月初融資規(guī)模大幅增進(jìn)有三個緣故原由：

第一，從企業(yè)繳稅角度來看，每季度首月是企業(yè)集中繳稅的大月，而1月是季度和年度集中繳稅的大月，對流動性收緊的影響很大，這就導(dǎo)致企業(yè)對資金的需求較高，從而使房企加大融資力度；

第二，年頭定向降準(zhǔn)向市場釋放流動性，雖對房地產(chǎn)行業(yè)影響有限，但溢出的邊際效應(yīng)使行業(yè)融資來到窗口期，從而使房企融資流入增添；

第三，房企的償債岑嶺期尚未完全竣事，在償債壓力驅(qū)使下，企業(yè)掌握一切機(jī)遇增添資金流入，填補(bǔ)公司面臨的流動性缺口。

房地產(chǎn)行業(yè)履歷了已往的高速發(fā)展期，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入橫盤期或盤整期，都會之間周期自力運(yùn)行征象愈加凸顯，同時住宅市場中也顯示出諸多矛盾，不僅體現(xiàn)在銷量與均價、銷量與去化、銷量與利潤之間，而且體現(xiàn)在住宅成交與土地成交、新開工與完工之間。

2、2020融資政策難有放寬，